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돈놀이

주택저당증권(MBS)

kabbala 2011.06.06 17:09
1. 정의

주택저당증권(주택저당담보부증권, 주택저당채권, 주택담보부채권, 미국어 mortgage-backed security, MBS)는:
  • 주택저당채권(주택저당채권담보부채권, mortgage-backed bond, MBB)
  • 주택저당채권지분이전증권(mortgage pass-through security, MPTS)
등 주택저당대출(모기지론, mortgage loan)을 담보로 발행하는 증권으로, 자산담보부증권(asset-backed security, ABS)의 일종이다.
http://en.wikipedia.org/wiki/Mortgage-backed_security
http://knowledge.kaistgsm.ac.kr/view.aspx?articleid=57


2. 특징

MBB의 경우 담보 채권을 중개사가 소유하고 상환을 보장하나, MPTS의 경우 구매자가 채권의 소유권을 갖게 되므로 투자자가 위험 부담을 진다.(당연히 예상 수익은 MBB보다 MPTS가 높음)

이 두 가지 방식을 혼합한 저당대출원리금이체채권(mortgage pay-through bond, MPTB)가 있다. 채권의 소유권은 중개사가 소유하나 원금이나 이자에 대해서는 투자자가 책임짐.
http://blog.daum.net/idlenara/15218942
http://plaza.snu.ac.kr/~rhee5/finance/MBS.pdf


3. 역사

미국에서 대공황 이후 생긴 제도로, 1938년 설립된 미연방주택저당협회(Federal National Mortgage Association, FNMA, Fannie Mae)에서 시작되었고, 1968년 분리 민영화 이후 대중화되었다.
http://en.wikipedia.org/wiki/Fannie_Mae
http://en.wikipedia.org/wiki/Mortgage-backed_security#History

한국에서는 1999년에 제정한 「자산유동화에 관한 법률」과 「주택저당채권유동화회사법」을 근거로,
http://lawpia.com/cgi-bin/CrazyWWWBoard.cgi?db=sang&mode=read&num=94

중개기관인 한국주택금융공사가 74회에 걸쳐 33조원 규모로 MBS를 발행했다.
http://www.newswire.co.kr/newsRead.php?no=548240&lmv=A01
http://www.khfc.kr/mbsinfo/product.jsp


일정 조건을 갖추면 발행할 수 있는 법과 정부의 중계기관 설립에 대해서 약간의 논란이 있으나, 한국 시장에서 그리 중요한 요소가 아니기 때문에 큰 문제가 되고 있지 않다.

4. 시장

실제 시장에서는 MBS 여러개를 묶어 하나의 부채담보부증권(collateralized debt obligation, CDO) 상품으로 거래되었고, MBS로 이루어진 CDO를 MBS로 통칭하기도 한다.
http://ko.wikipedia.org/wiki/부채_담보부_증권
http://en.wikipedia.org/wiki/Mortgage-backed_security#Real-world_pricing
(CDO 중 회사채만을 다루는 상품을 채권담보부증권(collateralized bond obligation, CBO)로 별칭한다)

CDO의 위험성을 처리하기 위해 위험성이 높은 부분에 대해서는 신용파산스왑(credit default swap, CDS)을 함께 발행하는 경우가 많았다.
http://sbrich.tistory.com/42

또 주택저당담보부다계층채권(collateralized morgage obligation, CMO)로 각각의 분배를 나눠 위험부담의 정도를 분산하기도 한다. 이때는 대부분 MPTS를 사용한다.

5. 결론

MBS는 은행 등 부동산 담보 대출 주체에게는 자산을 유동화시키는 요긴한 방법이고 시장의 자금 회전을 높이는 제도다.

그러나 부동산을 담보로 하고 있어 높은 신용등급(AAA)를 갖고 있어도, MBS(즉 CDO와 CDS)는 2008년 미국 서브프라임 금융위기의 한 요인이 되었으며, 즉각적인 환금이 어렵고 부동산 시장의 변화를 예측하기 어려우므로 개인이 손쉽게 투자하기는 어려운 상품이다.
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